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被執行主體是小區業主委員會如何執行
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作者:趙奎亮  來源:  閱讀:
【案件】:

  被告某小區業主委員會經全體業主同意,將所轄范圍內的物業管理由原某建設綜合開發公司管理交由原告朱某管理。2009年4月雙方簽訂一份協議約定:合同簽訂之日起物業費由原告收取,歸原告所有,原告需交納50000元押金,收費后再交30000元,之后收取的物業費歸原告所有,用于物業管理。同年7月,被告見原告收取物業費困難提出解除協議,協議稱:物業小組由2009年5月正式工作到7月23日結束,收于和支出如下:收入38273.8元,支出59504.28元,業主委員會欠物業組41293.11元。原告不同意終止協議而訴至法院,法院審理認為,依據《物業管理條例》第三十二條規定:從事物業管理的企業應當有獨立的法人資格,因此被告某小區業主委員會將小區物業管理發包給原告朱某違法了法律禁止性的規定應屬無效,判決某小區業主委員會返回朱某押金50000元。因某小區業主委員會未按期履行義務,原告向法院申請強制執行。執行查明,某小區業主委員會不具有法人資格,且無獨立財產不能對外承擔責任。該小區物業管理現由另外的物業公司管理,該物業公司沒有接管以前的債務,致該案無法執行。

    【爭議的焦點】:業主委員會既不是法人企業,也無獨立財產,對外不能承擔民事責任。案件執行存在爭議。

    第一種意見:應追加現物業公司為被執行人。

    某小區業主委員會與朱某終止協議后將小區物業管理承包給物業公司,并接管小區的物業管理,且收取物業費,但放棄以前的債務接收,有悖常理。故,應依法應追加現物業公司為被執行人。

    第二種意見:提起再審。

  本案判決主體錯誤,依法提起再審。由于業主委員會是小區業主大會選出的,業主委員會在業主大會閉會期間行使業主大會權利。因該業主委員會既不是企業法人,也不是非企業法人,自身沒有資產,且對外不能獨立承擔民事責任。故,判決業主委員會對外承擔民事責任系主體錯誤。

  【評析】:

  應采用第二種意見。《物業管理條例》第十六條規定,業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。 業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。從《物業管理條例》中可以看出,業主委員會既不是企業法人,也不是非企業法人,自身沒有獨立的資產,且對外不能獨立承擔民事責任。雖然業主委員會與朱某之間形成了合同關系,只能認定為業主委員會代表全體業主作出的意思表示,既然業主委員會對外不能承擔民事責任,因此業主委員會在代表全體業主從事小區的管理期間所形成的債務,理應由全體業主承擔責任。所以,本判決主體錯誤,應依法提起再審,再審期間中止本案的執行。

(作者單位:山東省招遠市人民法院

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