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最高法就物業服務糾紛等起草司法解釋公開征求意見
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最高法就物業服務糾紛等起草司法解釋 公開征求意見

 

  最高人民法院

  關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

  (征求意見稿)

  為正確審理業主建筑物區分所有權糾紛案件,依法保護當事人的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》的相關規定,結合民事審判實踐,制定本解釋。

  第一條 依法取得建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分所有權的人,或者雖未依法登記取得所有權,但基于買賣、贈與等旨在移轉所有權的民事法律行為已經依法占有使用該專有部分的人,應當認定為物權法第六章所稱業主。

  第二條 具有構造和利用上的獨立性,并能夠登記成為單個業主所有權標的物的建筑物內的住宅、經營性用房等房屋或者特定空間,應當認定為物權法第六章所稱專有部分。

  建筑區劃內的建設用地使用權,專有部分以外的建筑物部分,以及建筑區劃內建筑物以外的其他公共場所、公用設施,應當認定為物權法第六章所稱共有部分。

  前款所稱專有部分以外的建筑物部分,包括物業服務用房、外墻面、樓頂平臺、大堂、樓梯、過道等必須為業主共有的部分,但樓頂平臺根據規劃文件規定專屬于單個業主的除外。

  第三條 建筑區劃內根據規劃文件規定專屬于個人的綠地部分,應當認定為物權法第七十三條所稱“明示屬于個人的”綠地。

  建筑區劃內除道路、綠地以外,已經登記為全體業主共有或者根據其功能應當為業主共同利用的公共健身場所、廣場、園林等場所,應當認定為物權法第七十三條所稱屬于業主共有的“建筑區劃內的其他公共場所”。

  建筑區劃內已經登記為全體業主共有或者雖未登記但系為保障業主建筑物區分所有權的行使而修建或者埋設的配套設施,包括圍墻、大門、車棚、公共健身設施等,以及公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、有線電視設施,應當認定為物權法第七十三條所稱屬于業主共有的“公用設施”。但根據法律、行政法規規定屬于其他權利人所有的除外。

  第四條 建設單位在沒有確保每一戶業主在辦理房屋入住手續后四年內,能夠按照規劃文件中有關車位、車庫配比的規定,通過購買或者承租等方式取得或者使用一個建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位或者車庫的情況下,將其通過出售、贈與或者出租等方式處分給業主以外的人的,應當認定為違反物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”規定的情形。

  第五條 建設單位違反物權法第七十四條第一款規定,將建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫通過出售、贈與或者出租等方式處分給業主以外的人,業主請求確認該行為無效的,應予支持。

  建設單位應當就其未違反物權法第七十四條第一款規定承擔舉證責任。

  第六條 改變建筑區劃內按照規劃建設的公共建筑、公用設施以及屬于業主共有的道路、綠地的用途,應當認定為物權法第七十六條第一款第(七)項規定的“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”。

  第七條 物權法第六章規定的面積和人數,按照下列方式確定:

  (一)專有部分,按照建筑面積計算。

  (二)建筑物總面積,按照不動產登記簿記載的專有部分的建筑面積總和計算。

  (三)總人數,按照專有部分的數量統計。

  (四)建設單位已經出售的專有部分,一戶按一人計算;建設單位未出售的專有部分,按一人計算。

  第八條 因其他業主將住宅改變為商業用房或者辦公用房等經營性用房,致使其正常居住和生活環境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業主,應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。

  第九條 業主未經有利害關系的業主同意,將住宅改變為經營性用房,有利害關系的業主請求排除妨害或者恢復原狀的,應予支持。造成損害的,并應負賠償責任。

  業主實施其他違反專有部分用途的行為,參照前款規定處理。

  第十條 建筑區劃內經營性用房的業主或者占有使用人從事經營活動,嚴重影響其他業主的正常居住和生活環境的安全或安寧,受到損害的業主請求排除妨害的,應予支持。造成損害的,并應負賠償責任。

  第十一條 合法權益受到侵害的業主在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內,行使物權法第七十八條第二款規定的撤銷權的,應予支持。

  業主大會或者業主委員會作出的決定違反法律規定的程序或者超越其權限,業主請求撤銷的,應予支持。撤銷權的行使,參照前款規定處理。

  第十二條 對維修資金的籌集、使用情況,業主請求公布或者查閱的,應予支持。

  第十三條 業主共同權益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的,原告的訴訟主體資格按照下列方式確定:

  (一)已經選舉出業主委員會的,為業主委員會;

  (二)沒有選舉出業主委員會,或者業主委員會怠于行使權利的,為業主大會或者業主。

  有關業主共同權益的生效裁判,對全體業主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業主。

  第十四條 建設單位、物業服務企業、業主委員會、業主等擅自占用建筑區劃內屬于業主共有的綠地、道路、其他公共場所、公用設施、物業服務用房或者改變其使用功能,當事人請求排除妨害、恢復原狀或者賠償損失的,應予支持。

  建設單位、物業服務企業、業主委員會、業主等應當對其具有權利來源承擔舉證責任。

  第十五條 建設單位、物業服務企業等利用建筑區劃內業主共有部分從事盈利性活動,當事人請求返還扣除相應成本之后的收益的,應予支持。

  第十六條 業主違反法律、法規或者管理規約,實施下列損害共同權益或者他人合法權益的行為,當事人請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的,應予支持:

  (一)危及建筑物安全;

  (二)妨害建筑物正常使用;

  (三)損害建筑物外觀;

  (四)違反相關規定進行房屋內裝飾裝修;

  (五)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲;

  (六)違章搭建、侵占通道以及建筑物的其他共有部分;

  (七)拒付物業費;

  (八)違反規定飼養動物;

  (九)其他違反法律、法規或者管理規約,以及損害他人合法權益的行為。

  第十七條 業主或者物業服務企業等因維護或者修繕專有部分或者共用部分,請求相鄰業主就其專有部分提供必要便利的,應予支持。提供便利的業主請求恢復原狀的,應予支持。造成損害的,并應負賠償責任。

  第十八條 本解釋自 年 月 日起施行;施行后受理的第一審案件適用本解釋。

  

  最高人民法院

  關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

  (征求意見稿)

  為正確審理物業服務糾紛案件,依法保護當事人的合法權益,根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》等法律規定,結合民事審判實踐,制定本解釋。

  第一條 物業服務企業未按照物業服務合同約定履行維修、養護、管理和維護等義務,或者履行義務不符合物業服務合同的約定,業主委員會或者業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的,應予支持。

  第二條 物業服務企業拒絕履行或者在合理期限內拖延履行物業服務合同約定的維修、養護和維護等義務,或者經多次維修、養護和維護等仍不能達到物業服務合同約定的標準,業主委員會或者業主自行或者委托他人對業主專有部分或者共有部分進行維修、養護和維護,請求物業服務企業承擔相關費用的,應予支持。

  前款所稱專有部分、共有部分以及相關費用,以物業服務合同約定范圍為限。

  第三條 業主委員會或者業主實施妨害物業服務企業對建筑區劃內的建筑物及其附屬設施和業主共同生活秩序進行服務和管理的行為,物業服務企業請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的,應予支持。

  第四條 物業服務企業違反規定擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費,或者不當收取手續費、備付金等額外費用,業主委員會或者業主請求退還的,應予支持。

  第五條 業主委員會或者物業服務企業請求業主履行交納物業費的義務,業主以放棄共有權利作為抗辯理由的,不予支持。

  全體業主根據物權法第七十六條的規定共同決定籌集建筑物及其附屬設施的維修資金,業主以放棄共有權利作為抗辯理由的,不予支持。

  第六條 物業服務合同期限屆滿后,物業服務企業繼續進行物業服務和管理,對方當事人沒有提出異議的,原物業服務合同繼續有效,物業服務期限為不定期。一方請求解除物業服務合同的,應在三個月之前通知對方當事人。

  第七條 物業服務合同期限屆滿或者終止、解除后,業主委員會或者業主大會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房以及物業管理服務所必須的相關資料及費用的,應予支持。

  第八條 物業服務企業未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使物業服務區域內發生人身損害結果,賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的,應予支持。

  因第三人侵權導致損害結果發生的,參照《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第二款的規定處理。

  第九條 車輛在物業服務區域內丟失或者毀損,業主請求物業服務企業承擔賠償責任的,應當根據物業服務企業的過錯程度、收費情況等因素,確定其是否承擔賠償責任以及承擔賠償責任的范圍。業主對車輛丟失或者毀損有過錯的,應當根據其過錯程度減輕或者免除物業服務企業的賠償責任。

  物業服務合同包含車輛保管服務內容或者當事人另行簽訂車輛保管服務協議,按照相關合同或者協議約定處理。

  第十條 有關業主共同權益的生效裁判,對全體業主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業主。

  第十一條 本解釋自 年 月 日起施行;施行后受理的第一審案件適用本解釋。
 

 

 

 

 


 

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