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城市房屋拆遷行政裁決工作規程
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建住房 2003]252號

各省、自治區建設廳、直轄市建委、房地局、規劃局,新疆生產建設兵團建設局:
為了規范城市房屋拆遷行政裁決行為,維護拆遷當事人的合法權益,根據《城市房屋拆遷管理條例》,建設部制定了《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》。現印發給你們,請遵照執行。
附件:城市房屋拆遷行政裁決工作規程

                              中華人民共和國建設部
二○○三年十二月三十日

                城市房屋拆遷行政裁決工作規程

  第一條 為了規范城市房屋拆遷行政裁決行為,維護拆遷當事人的合法權益,根據《城市房屋拆遷管理條例》,制定本工作規程。
第二條 按照《城市房屋拆遷管理條例》的規定,因拆遷人與被拆遷人就搬遷期限、補償方式、補償標準以及搬遷過渡方式、過渡期限等原因達不成協議,當事人申請裁決的,適用本規程。
第三條 市、縣人民政府城市房屋拆遷管理部門負責本行政區域內城市房屋拆遷行政裁決工作。房屋拆遷管理部門及其工作人員應當按照有關法律、法規規定,依法履行行政裁決職責。
第四條 行政裁決應當以事實為依據、以法律為準繩,堅持公平、公正、及時的原則。
第五條 拆遷人申請行政裁決,應當提交下列資料:
(一)裁決申請書;
(二)法定代表人的身份證明;
(三)被拆遷房屋權屬證明材料;
(四)被拆遷房屋的估價報告;
(五)對被申請人的補償安置方案;
(六)申請人與被申請人的協商記錄;
(七)未達成協議的被拆遷人比例及原因;
(八)其他與裁決有關的資料。
第六條 被拆遷人申請行政裁決,應當提交下列資料:
(一)裁決申請書;
(二)申請人的身份證明;
(三)被拆遷房屋的權屬證明;
(四)申請裁決的理由及相關證明材料;
(五)房屋拆遷管理部門認為應當提供的與行政裁決有關的其他材料。
第七條 未達成拆遷補償安置協議戶數較多或比例較高的,房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前,應當進行聽證。具體標準、程序由省、自治區、直轄市人民政府房屋拆遷管理部門規定。
第八條 有下列情形之一的,房屋拆遷管理部門不予受理行政裁決申請:
(一)對拆遷許可證合法性提出行政裁決的;
(二)申請人或者被申請人不是拆遷當事人的;
(三)拆遷當事人達成補償安置協議后發生合同糾紛,或者行政裁決做出后,當事人就同一事由再次申請裁決的;
(四)房屋已經滅失的;
(五)房屋拆遷管理部門認為依法不予受理的其他情形。
對裁決申請不予受理的,房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起5個工作日內書面通知申請人。
第九條 房屋拆遷管理部門受理房屋拆遷裁決申請后,經審核,資料齊全、符合受理條件的,應當在收到申請之日起5個工作日內向申請人發出裁決受理通知書;申請裁決資料不齊全、需要補充資料的,應當在5個工作日內一次性書面告知申請人,可以當場補正的,應當當場補正。受理時間從申請人補齊資料的次日起計算。
第十條 房屋拆遷管理部門受理房屋拆遷裁決申請后,應當按照下列程序進行:
(一)向被申請人送達房屋拆遷裁決申請書副本及答辯通知書,并告知被申請人的權利;
(二)審核相關資料、程序的合法性;
(三)組織當事人調解。房屋拆遷管理部門必須充分聽取當事人的意見,對當事人提出的事實、理由和證據進行復核;對當事人提出的合理要求應當采納。房屋拆遷管理部門不得因當事人申辯而做出損害申辯人合法權益的裁決。
拆遷當事人拒絕調解的,房屋拆遷管理部門應依法作出裁決。
(四)核實補償安置標準。當事人對評估結果有異議,且未經房屋所在地房地產專家評估委員會鑒定的,房屋拆遷管理部門應當委托專家評估委員會進行鑒定,并以鑒定后的估價結果作為裁決依據。鑒定時間不計入裁決時限。
(五)經調解,達成一致意見的,出具裁決終結書;達不成一致意見的,房屋拆遷管理部門應當作出書面裁決。部分事項達成一致意見的,裁決時應當予以確認。書面裁決必須經房屋拆遷管理部門領導班子集體討論決定。
第十一條 行政裁決工作人員與當事人有利害關系或者有其他關系可能影響公正裁決的,應當回避。
第十二條 有下列情形之一的,中止裁決并書面告知當事人:
(一)發現新的需要查證的事實;
(二)裁決需要以相關裁決或法院判決結果為依據的,而相關案件未結案的;
(三)作為自然人的申請人死亡,需等待其近親屬表明是否參加裁決的;
(四)因不可抗力或者其他特殊情況需要中止的情況。
中止裁決的因素消除后,恢復裁決。中止時間不計入裁決時限。
第十三條 有下列情形之一的,終結裁決并書面告知當事人:
(一)受理裁決申請后,當事人自行達成協議的;
(二)發現申請人或者被申請人不是裁決當事人的;
(三)作為自然人的申請人死亡,15天之內沒有近親屬或者近親屬未表示參加裁決或放棄參加裁決的;
(四)申請人撤回裁決申請的。
第十四條 行政裁決應當自收到申請之日起30日內做出。房屋拆遷管理部門做出裁決,應當出具裁決書。
裁決書應當包括下列內容:
(一)申請人與被申請人的基本情況;
(二)爭議的主要事實和理由;
(三)裁決的依據、理由;
(四)根據行政裁決申請需要裁決的補償方式、補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等;
(五)告知當事人行政復議、行政訴訟的權利及申請復議期限、起訴期限;
(六)房屋拆遷管理部門的名稱、裁決日期并加蓋公章;
行政裁決規定的搬遷期限不得少于15天。
第十五條 裁決書應當通過直接送達、留置送達、委托送達或郵寄送達等方式送達。
第十六條 當事人對行政裁決不服的,可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴。
第十七條 被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的,由市、縣人民政府責成有關部門行政強制拆遷,或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。
第十八條 房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前,應當邀請有關管理部門、拆遷當事人代表以及具有社會公信力的代表等,對行政強制拆遷的依據、程序、補償安置標準的測算依據等內容,進行聽證。
房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷,必須經領導班子集體討論決定后,方可向政府提出行政強制拆遷申請。未經行政裁決,不得實施行政強制拆遷。
第十九條 拆遷人未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補償資金或者符合國家質量安全標準的安置用房、周轉用房的,不得實施強制拆遷。
第二十條 房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷,應當提交下列資料:
(一)行政強制拆遷申請書;
(二)裁決調解記錄和裁決書;
(三)被拆遷人不同意拆遷的理由;
(四)被拆遷房屋的證據保全公證書;
(五)拆遷人提供的安置用房、周轉用房權屬證明或者補償資金證明;
(六)被拆遷人拒絕接收補償資金的,應當提交補償資金的提存證明;
(七)市、縣人民政府房屋拆遷管理部門規定的其他材料。
第二十一條 依據強制拆遷決定實施行政強制拆遷,房屋拆遷管理部門應當提前15日通知被拆遷人,并認真做好宣傳解釋工作,動員被拆遷人自行搬遷。
第二十二條 行政強制拆遷應當嚴格依法進行。強制拆遷時,應當組織街道辦事處(居委會)、被拆遷人單位代表到現場作為強制拆遷證明人,并由公證部門對被拆遷房屋及其房屋內物品進行證據保全。 
第二十三條 房屋拆遷管理部門工作人員或者行政強制拆遷執行人員違反本規程的,由所在單位給予警告;造成錯案的,按照有關規定追究錯案責任;觸犯刑律的,依法追究刑事責任。
第二十四條 拆遷人、接受委托的拆遷單位在實施拆遷中采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等手段,強迫被拆遷人搬遷或者擅自組織強制拆遷的,由所在市、縣房屋拆遷管理部門責令停止拆遷,并依法予以處罰;觸犯刑律的,依法追究刑事責任。
第二十五條 房屋拆遷管理部門是被拆遷人的,由同級人民政府裁決。
第二十六條 在城市規劃區外國有土地上實施房屋拆遷申請行政裁決的,可參照本規程執行。
第二十七條 本規程自2004年3月1日起施行。

 
 
 
 

建住房[2003]234號
    各省、自治區、直轄市建設廳(建委),直轄市房地局、規劃局,新疆生產建設兵團建設局:
    為了規范城市房屋拆遷估價行為,維護拆遷當事人的合法權益,根據《城市房屋拆遷管理條例》和《房地產估價規范》,建設部制定了《城市房屋拆遷估價指導意見》。現將《城市房屋拆遷估價指導意見》印發給你們,請遵照執行。
    各地在執行中遇到的情況和問題,請及時反饋我部住宅與房地產業司。
                                          中華人民共和國建設部
                                          二○○三年十二月一日
城市房屋拆遷估價指導意見
    第一條 為規范城市房屋拆遷估價行為,維護拆遷當事人的合法權益,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》的有關規定和國家標準《房地產估價規范》,制定本意見。
    第二條 城市規劃區內國有土地上房屋拆遷涉及的房地產估價活動,適用本意見。
    第三條 本意見所稱城市房屋拆遷估價(以下簡稱拆遷估價),是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額,根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,對其房地產市場價格進行的評估。
    房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格,不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費,以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費,按照省、自治區、直轄市人民政府規定的標準執行。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額,由拆遷人和被拆遷人協商確定;協商不成的,可以通過委托評估確定。
    第四條 拆遷估價由具有房地產價格評估資格的估價機構(以下簡稱估價機構)承擔,估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。
    第五條 拆遷估價應當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預拆遷估價活動和估價結果。
    第六條 市、縣房地產管理部門應當向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構,供拆遷當事人選擇。
    拆遷估價機構的確定應當公開、透明,采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。
    房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋,原則上由一家估價機構評估。需要由兩家或者兩家以上估價機構評估的,估價機構之間應當就拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取等進行協調并執行共同的標準。
    第七條 拆遷估價機構確定后,一般由拆遷人委托。委托人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同。
    第八條 受托估價機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價業務。
    估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的,應當回避。
    第九條 拆遷當事人有義務向估價機構如實提供拆遷估價所必需的資料,協助估價機構進行實地查勘。
    第十條 受托估價機構和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息的,房地產管理部門應當允許查閱。
    第十一條 拆遷估價目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。”
    拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的,以當期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點。
    拆遷估價的價值標準為公開市場價值,不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
    第十二條 委托拆遷估價的,拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質(包括用途,下同)和面積。
   被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的,從其規定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的,可以按照協商結果進行評估。
    對被拆遷房屋的性質不能協商一致的,應當向城市規劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協商一致的,可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定;沒有設立房屋面積鑒定機構的,可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。
    對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質和面積認定的具體問題,由市、縣規劃行政主管部門和房地產管理部門制定辦法予以解決。
    第十三條 市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地產市場交易價格,至少每年定期公布一次不同區域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格。
    第十四條 拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格,結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。
    第十五條 拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘,做好實地查勘記錄,拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。
    實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。
    因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的,應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證,并在估價報告中作出相應說明。
    第十六條 拆遷估價一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的,可以采用其他估價方法,并在估價報告中充分說明原因。
    第十七條 拆遷評估價格應當以人民幣為計價的貨幣單位,精確到元。
    第十八條 估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日,并進行現場說明,聽取有關意見。
    公示期滿后,估價機構應當向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應當向被拆遷人轉交分戶估價報告。
    第十九條 拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的,可以向估價機構咨詢。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。
    第二十條 拆遷當事人對估價結果有異議的,自收到估價報告之日起5日內,可以向原估價機構書面申請復核估價,也可以另行委托估價機構評估。
    第二十一條 拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的,該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的,應當重新出具估價報告;估價結果沒有改變的,出具書面通知。
    拆遷當事人另行委托估價機構評估的,受托估價機構應當在10日內出具估價報告。
    第二十二條 拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的,自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5日內,可以向被拆遷房屋所在地的房地產價格評估專家委員會(以下簡稱估價專家委員會)申請技術鑒定。
    第二十三條 估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內,對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。
    估價報告不存在技術問題的,應維持估價報告;估價報告存在技術問題的,估價機構應當改正錯誤,重新出具估價報告。
    第二十四條 省、自治區建設行政主管部門和設區城市的市房地產管理部門或者其授權的房地產估價行業自律性組織,應當成立由資深專職注冊房地產估價師及房地產、城市規劃、法律等方面專家組成的估價專家委員會,對拆遷估價進行技術指導,受理拆遷估價技術鑒定。
    第二十五條 受理拆遷估價技術鑒定后,估價專家委員會應當指派3人以上(含3人)單數成員組成鑒定組,處理拆遷估價技術鑒定事宜。
    鑒定組成員與原估價機構、拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的,應當回避。
    原估價機構應當配合估價專家委員會做好鑒定工作。
    第二十六條 估價專家委員會成員、估價機構、估價人員應當回避而未回避的,其鑒定意見或者估價結果無效。
    拆遷當事人不如實提供有關資料或者不協助估價機構實地查勘而造成估價失實或者其他后果的,應當承擔相應責任。
    第二十七條 對有下列行為之一的估價機構和估價人員,依據《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價師注冊管理辦法》等規定進行處罰,或記入其信用檔案:
    (一)出具不實估價報告的;
    (二)與拆遷當事人一方串通,損害對方合法權益的;
    (三)以回扣等不正當競爭手段獲取拆遷估價業務的;
    (四)允許他人借用自己名義從事拆遷估價活動或者轉讓、變相轉讓受托的拆遷估價業務的;
    (五)多次被申請鑒定,經查證,確實存在問題的;
    (六)違反國家標準《房地產估價規范》和本意見其他規定的;
    (七)法律、法規規定的其他情形。
    第二十八條 以產權調換作為房屋拆遷補償、安置方式的,對所調換房屋的房地產市場價格進行的評估,參照本意見執行。
    城市規劃區外國有土地上房屋拆遷涉及的房地產估價活動,參照本意見執行。
    第二十九條 本意見自2004年1月1日起施行。此前已頒發房屋拆遷許可證的拆遷項目,其拆遷估價不適用本意見。

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